내 집 마련, 새로운 길이 열린다 — 지분형 모기지가 바꾸는 부동산 생태계

 부동산 시장에서 내 집 마련은 많은 이들에게 꿈이자 부담입니다. 특히 치솟는 집값과 금융 규제로 인해 청년층이나 무주택 가구는 전세도 버거운 상황에 놓이기 일쑤입니다. 이런 가운데 정부가 ‘지분형 주택담보대출(모기지)’이라는 새로운 방식의 주택 구매 지원책을 내놓으려 하고 있습니다. 이는 단순한 대출이 아닌, 집을 공공과 함께 공동 소유한다는 점에서 획기적인 변화로 평가받고 있습니다.

지분형 모기지는 기존의 주택담보대출과는 확연히 다른 구조입니다. 일반적으로 집을 살 때 개인은 은행에서 대출을 받아 집을 전적으로 소유합니다. 이 과정에서 높은 이자 부담과 대출 한도 제약, 그리고 집값 하락에 따른 리스크를 개인이 모두 떠안게 됩니다. 반면, 지분형 모기지는 주택 구매 비용의 일부를 공공기관이 지분 형태로 투자하면서 금융 부담과 위험을 분산시켜주는 모델입니다.

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예를 들어 8억원짜리 아파트를 구매하려는 무주택자가 있다고 가정해보면, 이 중 절반인 4억원을 주택금융공사가 지분 투자로 부담하고, 나머지를 본인이 조달하면 됩니다. 이때 본인이 은행에서 대출받는 금액도 적어지므로 이자 부담은 기존보다 훨씬 가벼워지며, 공공 지분에는 상대적으로 낮은 수준의 사용료만 지불하면 됩니다. 집을 팔 때 가격이 올랐다면 상승분은 공공과 나눠 갖고, 집값이 떨어졌다면 공공이 먼저 손실을 부담하게 됩니다.

이는 단순한 금융상품 이상의 의미를 갖습니다. 지금까지의 부동산 구조에서는 ‘영끌’이 일종의 선택이 아닌 필수처럼 여겨졌습니다. 하지만 지분형 모기지는 ‘내 집’에 대한 개념을 재정의합니다. 꼭 전부를 소유해야만 하는가, 집은 왜 전부 사야만 가치가 있는가에 대한 질문을 던지는 셈입니다. 특히 생애 첫 주택을 구입하려는 청년층이나 신혼부부들에게는 새로운 기회의 문이 열리는 것입니다.

더불어 이 제도가 안정적으로 정착된다면 장기적으로 부동산 시장의 구조 자체에도 변화가 일어날 수 있습니다. 집은 더 이상 ‘투자’의 대상이 아니라 ‘거주’의 수단으로 돌아갈 수 있고, 과도한 자산 양극화 역시 일정 부분 완화될 수 있습니다. 공공이 주택 시장에 능동적으로 개입하면서 동시에 시민의 자산 형성을 지원하는 방식은, 선진국에서도 점차 시도되고 있는 트렌드입니다.

물론 모든 제도가 그렇듯 지분형 모기지 역시 우려는 존재합니다. 집값이 급격히 오르거나 내릴 경우의 갈등, 공공과 민간의 권리 관계에 대한 분쟁 가능성, 사용료 책정의 투명성 등은 철저히 관리되어야 할 부분입니다. 하지만 이 모든 것들은 잘 설계된 기준과 운영 시스템을 통해 충분히 보완할 수 있는 문제입니다.

앞으로 하반기에 시범사업이 시작되면, 많은 무주택자들에게 실제적 도움이 될 수 있을지 여부가 드러날 것입니다. 단순한 지원이 아닌, ‘함께 사는 집’을 위한 제도적 전환이 이제 막 시작됐습니다. 집을 위한 ‘나 혼자’의 싸움이 아닌, 공공과 함께 짊어지는 새로운 형태의 주거 패러다임이 정착되길 기대해봅니다.

지금까지의 주택 정책이 개인에게 모든 책임을 지웠다면, 지분형 모기지는 그 책임을 사회가 함께 나누는 실험입니다. 어쩌면 지금이야말로 '내 집 마련'이라는 단어의 진짜 의미를 되새겨볼 타이밍인지도 모릅니다.